Kde chci bydlet - Nové byty a rodinné domy na prodej

Jak z analýzy společnosti Trigema vyplývá, v pololetí znatelně narostl počet volných bytů. Z červnových 6 808 na nynějších 7 522 (to je nárůst o deset procent).  Přitom prázdninové prodeje byly díky účinným slevovým kampaním neobvykle vysoké (za červenec a srpen se prodalo 665 bytů, o 70 procent více než o loňských prázdninách). Znamená to jediné: developeři povzbuzeni zdánlivým oživením z loňského podzimu  jsou se svou nabídkou opět daleko před poptávkou.  Jenom od dubna tohoto roku přišlo na trh třicet nových projektů, v nichž je asi 1 900 bytů.

Logickým důsledkem tohoto stavu je opětovný nárůst počtu již dokončených, ale neprodaných bytů, v developerském žargonu nazývaných ležáky. Těch je momentálně 2 401 (nárůst od pololetí o šest procent).

Jak velké projekty jsou ve hře

Ze sledovaných 277 projektů jich 37  (13 procent) zahrnuje více než 100 bytů, v 59 (tj. 21 procent) projektech je mezi 50 a 100 byty a nejvíce - ve 181 případech (= 65 procent) se jedná o menší projekty do 50 bytů (jako projekt se počítá i každá další nová etapa projektu).

Více nám ovšem prozradí počty bytů v těchto projektech. V těch, které mají více než 100 bytů, se z celkového počtu bytů na trhu nachází 42 procent bytů, projekty od 50 do 100 bytů nabízejí 31 procent bytů, malé projekty do 50 bytů pak představují zbylých 27 procent bytů v nabídce.

Znamená to, že podíl menších projektů i bytů v nich na celkové nabídce vzrůstá.  Před dvěma lety zabíraly byty v projektech do 50 bytů jen asi 21 procent z celkové nabídky. Je to ale logický a předvídatelný důsledek ekonomické situace. Byty v menších projektech tvoří podstatnou část nabídky a je třeba s nimi stále více počítat.

Jak je to s prodejem?

První pohled na absolutní čísla prodejů svádí k uspokojení. Od začátku roku se prodalo již 2 691 bytů, což je asi o 500 bytů více, než loni za stejné období. Za celý loňský rok to bylo (podle měření společnosti Trigema) necelých 3 800 bytů. Stěží však lze letos očekávat podobné podzimní vzepětí prodejů před zvýšením sazby DPH jako loni. Už jenom proto, že v tuto chvíli nikdo neví, jaká sazba bude od Nového roku platit.

Podívejme se nyní na úspěšnost prodeje projektů podle doby od jejich zahájení:

Zde nalézáme velmi zajímavý úkaz: procento volných bytů je na stáří projektu prakticky nezávislé, u všech zjištěných projektů se v průměru pohybuje mezi 20 až 24 procent. Lze to vysvětlit tak, že u všech projektů se relativně rychle prodají nejatraktivnější byty, poté už prodeje stoupají jen zvolna.

Nejstarších ležáků ubylo

Na začátku tohoto roku jsme upozornili na skutečnost, že nejhůře  se prodávají  byty, které byly dokončeny již před více než dvěma lety. Tehdy to bylo 29 procent všech ležáků. Tento podíl nyní klesl na 19 procent, nepochybně díky tomu, že developeři konečně pochopili, že bez velkých slev se těchto ležáků nezbaví.

Zhruba třetina dokončených a neprodaných bytů vlastně ležáky v pravém slova smyslu ještě není. Jsou to byty dokončené v průběhu tohoto roku, které mají  slušnou šanci na brzký prodej. Na druhou stranu zásoba bytů z let 2009 a 2010 představuje více než 800 bytů a ty se bez dalších slev budou prodávat jen obtížně.

A jak je to  s cenami?

Je třeba podotknout, že získání relevantních statistických údajů o cenách nových bytů je obtížné a vždy zde musíme počítat s určitou mírou nepřesnosti. U řady projektů není cena uvedena vůbec, cenové údaje nejsou vždy srovnatelné, nabídkové ceny nejsou vždy totožné s prodejními.

Na vzorku, který máme k dispozici, jsme dospěli k aktuální průměrné ceně za metr čtvereční obytné plochy k částce 61 781 korun. Před půlrokem bylo toto číslo asi o 1 200 korun vyšší. Do výsledku se pochopitelně promítly především velké prázdninové slevy i nejnovější laciné projekty.

Jaký bude podzim?

Prázdninové slevy developerů v kombinaci s nízkými sazbami hypotečních úvěrů trhu s byty nepochybně prospěly. Potvrdily se trendy posledních měsíců v rezidenční výstavbě, to jest zmenšování projektů z hlediska počtu bytů v projektu. Projekty do 50 bytových jednotek jsou již zastoupeny 27procentním podílem na celkové nabídce. Proto je důležité zkoumat celý trh a ne jen jeho dominantní segment. Prodeje klíčových počtů bytů se stále více přesouvají z období přípravy a zahájení realizace na období dokončování projektů, resp. bezprostředně po jejich dokončení (do jednoho roku).

„To, jak letošní rok ve finále skončí, ovlivní několik faktorů,\" říká Marcel Soural, generální ředitel společnosti Trigema. „Budou developeři i nadále stimulovat poptávku radikálními slevami? Sníží ČNB svoji základní repo sazbu a tím nepřímo umožní další zlevnění hypotéčních úvěrů? Jaká sazba DPH bude od ledna platit? Bude to schválená jednotná sazba DPH ve výši 17,5 procenta nebo navrhované zvýšení stávajících dvou sazeb o jedno procento? Udrží  média v poslední době prezentovaný pozitivní pohled na nízkou cenu bytů a tu správnou dobu pro nákup bytu, nebo se to zase zvrtne v negativní prezentaci? Developerský podzim 2012 bude možná plný překvapení. Dnes bohužel nevíme, co z výše uvedených otázek můžeme na misku vah použít. Očekávat můžeme jakoukoli variantu,\" uzavírá Marcel Soural. 

Zdroj Trigema

Obrázek: Nový rezidenční projekt společnosti Trigema - 2Barevné Letňany navazuje na prodejně úspěšné Barevné Letňany v Praze 9